Le R145-35 du Code de commerce figure parmi les dispositions réglementaires que les praticiens du droit des affaires rencontrent régulièrement, sans toujours en maîtriser tous les contours. Cet article du Code de commerce traite des obligations incombant aux dirigeants de sociétés, avec des implications directes sur leur responsabilité personnelle et sur la gouvernance des entreprises. Pour les avocats, les juristes d’entreprise ou les experts-comptables qui conseillent des dirigeants, une lecture précise de ce texte s’impose. Les Tribunaux de commerce et l’Ordre des avocats sont régulièrement confrontés à des contentieux nés d’une méconnaissance de ces règles. Ce guide apporte des réponses concrètes aux questions que se posent les professionnels au quotidien, sans se substituer à un conseil juridique personnalisé.
Ce que dit réellement l’article R145-35 du Code de commerce
L’article R145-35 du Code de commerce s’inscrit dans la partie réglementaire du code, consacrée aux baux commerciaux. Contrairement à ce que son intitulé pourrait laisser croire, il ne traite pas directement des obligations générales des dirigeants de sociétés au sens large, mais régit des aspects précis liés aux charges et prestations pouvant être imputées au preneur dans le cadre d’un bail commercial. Cette précision terminologique a son importance : de nombreux praticiens confondent cet article avec d’autres dispositions relatives à la gouvernance.
Le texte établit une liste de charges que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire commercial. Parmi elles figurent notamment les dépenses relatives aux grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil, les honoraires liés à la gestion des loyers de l’immeuble, ou encore les travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté. Cette énumération n’est pas exhaustive, et la jurisprudence des Tribunaux de commerce a progressivement précisé les contours de chaque catégorie.
La rédaction de cet article résulte de la loi Pinel du 18 juin 2014, qui a profondément réformé le statut des baux commerciaux. Le décret d’application a introduit cette liste limitative pour rééquilibrer les relations entre bailleurs et preneurs, souvent déséquilibrées au détriment des locataires commerciaux. Avant cette réforme, les baux incluaient fréquemment des clauses transférant au preneur des charges qui relevaient normalement du propriétaire.
Pour un praticien, la lecture de cet article doit toujours s’accompagner d’une consultation du texte consolidé disponible sur Légifrance (legifrance.gouv.fr), seule source faisant foi. Les versions commentées ou les résumés, aussi utiles soient-ils, ne remplacent pas le texte officiel. Une erreur d’interprétation peut avoir des conséquences financières significatives pour le client, qu’il soit bailleur ou preneur.
Les obligations concrètes qui pèsent sur les parties au bail
La portée pratique de l’article R145-35 se mesure à l’aune des clauses contractuelles que les praticiens rédigent ou analysent. Toute stipulation du bail qui contreviendrait aux dispositions de cet article est réputée non écrite. Cette sanction automatique, sans nécessité d’action en nullité, simplifie le travail du juriste mais impose une vigilance accrue lors de la rédaction des actes.
Les charges non récupérables sur le preneur comprennent plusieurs catégories bien distinctes :
- Les dépenses relatives aux grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil (murs, voûtes, poutres, toitures, murs de soutènement)
- Les travaux de mise en conformité liés à la vétusté ou à la mise aux normes de l’immeuble, sauf si le bail prévoit une répartition différente conforme à la loi
- Les honoraires de gestion locative facturés par le bailleur pour la gestion de son propre patrimoine
- Les impôts, taxes et redevances dont le redevable légal est le propriétaire, comme la contribution économique territoriale dans certains cas
Cette liste oblige les rédacteurs d’actes à un travail de qualification précis. Chaque poste de charges doit être analysé pour déterminer s’il entre ou non dans les catégories visées par l’article. Un bail mal rédigé expose le bailleur à des demandes de remboursement rétroactives de la part du preneur, parfois sur plusieurs années.
Le Ministère de la Justice a rappelé à plusieurs reprises que l’objectif de cette réglementation est de garantir une transparence minimale dans les relations locatives commerciales. Les praticiens doivent donc conseiller leurs clients non seulement sur la validité des clauses, mais aussi sur l’opportunité de certaines stipulations au regard des risques contentieux qu’elles génèrent.
Délais de prescription et recours en cas de litige
La question des délais est souvent celle qui cristallise les tensions dans les dossiers de baux commerciaux. Le délai de prescription applicable aux actions fondées sur une violation de l’article R145-35 suit le régime général des actions personnelles et mobilières, soit 5 ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer son action.
Ce délai de 5 ans est celui prévu par l’article 2224 du Code civil. Son point de départ soulève des difficultés pratiques : un preneur qui découvre tardivement qu’il a payé des charges indues peut se trouver partiellement prescrit pour les premières années de son bail. La jurisprudence n’est pas uniforme sur la question du point de départ, certaines décisions retenant la date de paiement de chaque charge, d’autres la date de découverte de l’irrégularité.
Les recours disponibles pour le preneur lésé sont de deux ordres. D’abord, une action en répétition de l’indu devant le Tribunal judiciaire ou le Tribunal de commerce selon la nature des parties. Ensuite, une action en réputée non écrite de la clause litigieuse, qui peut être soulevée à tout moment, y compris par voie d’exception lors d’un litige initié par le bailleur pour impayés.
Le praticien doit anticiper ces risques dès la phase de rédaction ou de négociation du bail. Un audit des charges locatives réalisé en cours de bail permet souvent d’identifier des anomalies avant que la situation ne devienne contentieuse. Cette démarche préventive, bien que non obligatoire, est fortement recommandée pour les baux de longue durée ou portant sur des locaux de grande surface.
Sur le plan procédural, les litiges relatifs aux baux commerciaux relèvent en principe de la compétence exclusive du Tribunal judiciaire, même lorsque les deux parties sont des commerçants. Cette règle déroge au principe général de compétence des Tribunaux de commerce et surprend parfois les praticiens moins familiers du statut des baux commerciaux.
Réformes récentes et lecture actualisée pour les professionnels du droit
Le Code de commerce a fait l’objet de plusieurs ajustements depuis 2019, dans une logique de simplification des procédures et d’adaptation aux réalités économiques des entreprises. Ces modifications n’ont pas remis en cause le dispositif de l’article R145-35, mais elles ont modifié l’environnement normatif dans lequel il s’inscrit, ce qui oblige les praticiens à une lecture systémique du droit des baux commerciaux.
La crise sanitaire de 2020 a généré un contentieux inédit autour des baux commerciaux, notamment sur la question des loyers pendant les périodes de fermeture administrative. Si l’article R145-35 n’était pas directement en jeu dans ces litiges, ils ont mis en évidence la nécessité pour les praticiens de maîtriser l’ensemble du statut des baux commerciaux, des articles L145-1 et suivants jusqu’aux dispositions réglementaires.
Pour rester à jour, plusieurs outils sont accessibles. Légifrance publie les versions consolidées des textes en temps réel. Service-public.fr propose des fiches pratiques accessibles aux non-juristes, utiles pour expliquer les droits des clients. Les revues spécialisées comme l’AJDI (Actualité Juridique Droit Immobilier) traitent régulièrement des évolutions jurisprudentielles en matière de baux commerciaux.
Un angle souvent négligé par les praticiens : l’articulation entre l’article R145-35 et les dispositions fiscales. Les charges récupérables ou non récupérables ont des conséquences directes sur la TVA applicable, sur la déductibilité des charges pour le preneur, et sur la base de calcul de certains indices de révision. Une analyse purement civiliste de ces clauses peut conduire à des conseils incomplets si la dimension fiscale n’est pas intégrée.
Enfin, rappelons que seul un professionnel du droit habilité peut fournir un conseil juridique personnalisé adapté à une situation concrète. Les informations présentées ici ont une vocation pédagogique et ne sauraient remplacer l’analyse d’un avocat spécialisé en droit immobilier commercial, dont l’intervention reste indispensable pour tout contentieux ou rédaction d’acte à fort enjeu.