Le R145-35 code de commerce est l’un de ces articles réglementaires qui passent souvent inaperçus, mais dont les implications pratiques touchent directement les relations commerciales entre bailleurs et locataires. Introduit dans le corpus législatif en 2005, il encadre précisément les charges et dépenses qui peuvent être imputées au locataire dans le cadre d’un bail commercial. Autrement dit, il trace une ligne claire entre ce que le propriétaire peut répercuter sur son locataire et ce qu’il doit assumer lui-même. Pour tout entrepreneur, gestionnaire d’actifs immobiliers ou juriste d’entreprise, comprendre cet article n’est pas une option. C’est une nécessité pratique qui peut éviter des litiges coûteux et des déséquilibres contractuels préjudiciables. Voici les cinq points fondamentaux à maîtriser.
Ce que dit réellement l’article R145-35 du code de commerce
L’article R145-35 figure dans la partie réglementaire du code de commerce, au sein du régime des baux commerciaux. Son objet est précis : il dresse la liste des charges, impôts, taxes et redevances que le bailleur ne peut pas mettre à la charge du locataire. Cette approche par l’interdiction est significative. Le législateur n’a pas voulu laisser place à l’interprétation sur certains postes de dépenses particulièrement sensibles.
Parmi les éléments que le bailleur doit assumer à titre exclusif, on trouve notamment les grosses réparations visées par l’article 606 du Code civil, les travaux liés à la vétusté ou à la mise en conformité des structures du bâtiment, ainsi que certaines charges afférentes à la gestion patrimoniale de l’immeuble. Ces postes ne peuvent figurer dans un contrat de bail commercial comme étant à la charge du preneur, même si les parties s’y accordent contractuellement.
C’est ici que réside l’aspect le plus méconnu de cet article : sa portée est d’ordre public. Toute clause contraire insérée dans un bail commercial est réputée non écrite. Le locataire peut donc s’en prévaloir à tout moment, même si le contrat a été signé en bonne et due forme. Les tribunaux de commerce appliquent régulièrement cette règle pour invalider des stipulations contractuelles qui auraient transféré des charges prohibées sur les épaules du preneur.
La rédaction de l’article a été affinée depuis 2005, notamment par le décret du 3 novembre 2014 pris en application de la loi Pinel, qui a précisé et élargi la liste des charges non récupérables. Cette évolution reflète une volonté législative de rééquilibrer les rapports de force dans les baux commerciaux, souvent défavorables aux locataires face à des bailleurs institutionnels puissants.
Les obligations concrètes que cet article impose aux parties
Au-delà de la liste des charges prohibées, l’article R145-35 génère des obligations procédurales que les parties doivent respecter lors de la rédaction du bail. Le Ministère de l’Économie et des Finances a rappelé à plusieurs reprises l’importance d’une annexe financière au bail, listant avec précision la répartition des charges entre bailleur et locataire.
Les obligations pratiques découlant de cet article sont multiples :
- Établir un inventaire précis des charges récupérables au moment de la signature du bail, annexé au contrat
- Fournir au locataire un état prévisionnel des travaux envisagés sur les trois années suivantes, ainsi qu’un bilan triennal des travaux réalisés
- Distinguer clairement les charges de gestion locative (admises) des charges de gestion patrimoniale (prohibées)
- Remettre annuellement un décompte détaillé des charges avec les justificatifs correspondants
- S’assurer que les honoraires de gestion facturés au locataire correspondent à des prestations réellement effectuées pour son compte
Ces obligations pèsent principalement sur le bailleur, qui supporte la charge de la preuve en cas de contestation. Le locataire qui doute de la régularité d’une charge peut en demander les justificatifs et, à défaut de réponse satisfaisante, saisir le tribunal compétent. Les Chambres de commerce et d’industrie proposent souvent des médiateurs pour résoudre ces différends avant toute procédure judiciaire.
Un point souvent négligé : les frais d’expertise comptable ou juridique engagés par le bailleur pour gérer son patrimoine immobilier ne peuvent pas être répercutés sur le locataire. Seuls les frais directement liés à la gestion du bail lui-même sont potentiellement récupérables, sous réserve qu’ils soient expressément prévus au contrat.
Sanctions et recours en cas de violation
Quand un bailleur facture au locataire des charges prohibées par l’article R145-35, les conséquences peuvent être significatives. La première sanction est civile : la clause litigieuse est réputée non écrite, ce qui signifie que le locataire n’est pas tenu de payer les sommes correspondantes. S’il les a déjà réglées, il peut en demander le remboursement.
Le délai de prescription pour agir en justice est de 5 ans à compter du jour où le locataire a eu connaissance des sommes indûment perçues. Ce délai quinquennal, prévu par le droit commun de la prescription civile, laisse une fenêtre d’action relativement large. En pratique, beaucoup de locataires ne découvrent les irrégularités qu’à l’occasion d’une révision du bail ou d’un audit comptable.
Sur le plan financier, les amendes administratives peuvent atteindre 1 500 euros par manquement constaté dans certains cas prévus par le code de commerce. Ces sanctions restent modestes au regard des enjeux patrimoniaux, mais elles s’accompagnent souvent d’une obligation de régularisation et d’un préjudice réputationnel non négligeable pour les bailleurs professionnels.
Le locataire dispose de plusieurs voies de recours. La plus directe est la mise en demeure adressée au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, listant les charges contestées. En l’absence de réponse ou de régularisation, la saisine du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce est possible selon la nature des parties. La médiation commerciale reste une alternative à privilégier pour préserver la relation contractuelle.
Les modifications législatives qui ont reconfiguré cet article
L’article R145-35 n’a pas gardé sa forme originelle depuis 2005. Deux réformes majeures l’ont profondément reconfiguré. La loi Pinel du 18 juin 2014 et son décret d’application du 3 novembre 2014 ont constitué le chantier législatif le plus significatif sur les baux commerciaux depuis plusieurs décennies.
Avant 2014, la répartition des charges dans les baux commerciaux relevait largement de la liberté contractuelle. Les bailleurs pouvaient, et le faisaient souvent, transférer une part considérable de leurs charges d’entretien et de mise en conformité sur les locataires. La loi Pinel a mis fin à cette pratique en rendant obligatoire la liste limitative des charges récupérables et en imposant les obligations d’information documentaire décrites plus haut.
Une modification notable concerne les travaux de mise en conformité imposés par des décisions administratives ou réglementaires. Ces travaux, lorsqu’ils résultent d’une obligation légale nouvelle, ne peuvent plus être mis à la charge du locataire. C’est une protection directe pour les preneurs face aux évolutions normatives en matière d’accessibilité, de performance énergétique ou de sécurité incendie.
Les réformes successives ont également précisé le traitement des honoraires de gestion et des frais d’administration des immeubles. La jurisprudence des tribunaux de commerce, disponible en partie sur Légifrance, a progressivement affiné l’interprétation de ces dispositions, offrant aux praticiens une grille de lecture plus stable qu’au lendemain de la réforme.
Ce que tout locataire ou bailleur doit vérifier avant de signer
La signature d’un bail commercial sans vérifier la conformité des clauses relatives aux charges avec l’article R145-35 est une prise de risque évitable. Pour le locataire, le premier réflexe doit être d’exiger l’annexe listant les charges récupérables et de la faire analyser par un avocat spécialisé en droit des baux commerciaux ou un expert-comptable.
Du côté du bailleur, l’enjeu est différent mais tout aussi sérieux. Une clause nulle pour contrariété à l’article R145-35 ne rend pas le bail entier caduc, mais elle peut créer un déséquilibre économique non anticipé si des charges importantes doivent finalement rester à sa charge. Anticiper cette répartition dès la négociation est bien plus efficace que de la contester a posteriori.
Quelques vérifications pratiques s’imposent avant toute signature :
- Contrôler que les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ne figurent pas parmi les charges locatives
- Vérifier l’absence de frais de gestion patrimoniaux déguisés en frais de gestion locative
- S’assurer que les taxes foncières et assimilées sont bien restées à la charge du bailleur, sauf disposition expresse conforme à la loi
- Demander le bilan des travaux réalisés sur les trois années précédentes et l’état prévisionnel des travaux à venir
Seul un professionnel du droit peut apporter un conseil personnalisé adapté à une situation contractuelle spécifique. Les informations disponibles sur Service-public.fr et Légifrance constituent un point de départ utile, mais ne remplacent pas l’analyse juridique d’un avocat au regard des circonstances particulières de chaque bail. La vigilance à la signature vaut toujours mieux que le contentieux.